Arenas : enjeux et contraintes des projets d'initiative privée

Le Montpellier Agglomération Handball a récemment affiché les difficultés qui étaient siennes à faire face à la pression financière exercée sur lui par Enjoy, exploitant de la Park and suites Arena (link).

Cette déclaration vient aprés les déboires du VAFC, assigné en justice par l'exploitant du nouveau stade du Hainaut (link), ou encore les difficultés rencontrées par la MMArena du fait des difficultés sportives et financières du club résident, le Mans FC (link). Et on peut craindre une situation toute aussi complexe au Grand Stade de Lille et pour le LOSC si on en croit un certain nombre d'échos (link).

Aussi, comme précédemment évoqué ici (Nouvelles enceintes sportives : Qu'importe le flacon .... ), et puisqu'il ne suffit manifestement plus d'avoir une salle ou un stade pour réussir, les acteurs du mouvement sportif doivent dorénavant s'interroger sur le rôle qu'ils ont à jouer, sur la stratgie qu'ils doivent adpoter, dans le cadre d'un projet de nouvelle enceinte. Et non plus seulement aprés la livraison du stade, moment à partir duquel ils ne peuvent plus prétendre à quoi que ce soit d'autre qu'être client, mais idéalement à la génèse même du projet.

Dés lors que le financement des enceintes qu'on évoque ici dépasse les capacités de financement toujours plus réduites des villes, deux grandes options se présentent : le contrat de partenariat liant la ville et des financeurs privés ou le financement d'initative privé.

La première option est la plus généralement mise en oeuvre : A Lille pour le Grand Stade, mais aussi à Nice et à Bordeaux par exemple pour les nouveaux stades. Ou bien encore à Dunkerque et à Orléans pour ce qui concerne les Arenas.  Toujours dans le cadre de PPP (Parteariat Public Privé). Ces montages consistent en la signature par les contractants, la ville d'un côté, le promoteur du projet de l'autre, d'un accord par lequel le promoteur s'engage à construire à des conditions négociées en échange du paiement par la Ville d'un loyer en complément du résultat dégagé par l'exploitation. Ce type de montage vous l'aurez comiris n'est accessible qu'à des constructeurs, seuls acteurs ayant la capacité à garantir la construction dans les délais et les coûts (encore que) impartis. Ils ont toutefois besoin de se lier à un exploitant, à moins qu'ils ne constituent de toutes pièces des filiales d'exploitation comme Eiffage l'a fait à Lille et Vinci l'a fait de façon plus structurelle encore en créant Vinci Stadia.

Quelle place pour les clubs dans ce scénario ? Au mieux, ils se trouvent impliqués dans l'exploitation. Ce n'est pas toujours le bon rôle, car la société d'exploitation se trouve immanquablement en situtation de prendre des engagements financiers conséquents, et de long terme, dans le cadre de ces accords. Dit autrement, la pression est sur l'exploitation. Et comme le club résident ne suffit généralement pas à établir une programmation suffisante pour faire vivre l'enceinte, et à moins que le Club ne fantasme sur sa compétence subite à organiser des concerts, des alliances doivent être constituées avec d'autres promoteurs. C'est une option à considérer. Elle a astucieusement été mise en oeuvre au Stade Océane du Havre dont l'exploitation est gérée par une filiale à 100% du HAC Football. Mais cette filiale se dotera-t-elle, rapidement et efficacement de la compétence nécessaire ? On est là bien loin du métier de base d'un club.

La deuxième option, financement d'initiative privée, est en passe d'être mise en oeuvre pour la première fois avec succès par l'Olympique Lyonnais pour le Stade des Lumières. Nous sommes en effet ici dans le cadre d'un projet porté depuis l'origine par le club du Président Aulas. Ce faisant, l'OL est devenu l'entité attributrice du marché de construction. Cela présente deux avantages au moins :

- choisir le projet répondant le mieux à son cahier des charges tandis que dans le cadre d'un PPP, le club a souvent peu de voie au chapitre dans l'élaboration du programme architectural et dans le choix du produit. Avec pour conséquence toutes ces incohérences architecturales qu'il nous est donné à voir dans les stades, salles et autres équipements publics.

- mener les négociations avec le constructeur, avec les contreparties qu'on peut imaginer.

Pour mener un projet de cette nature, il convient de le sécuriser pas à pas avant de négocier dans les meilleures conditions avec les tiers. Il est une première étape essentielle : jouir de titres de propriété sur le foncier. Soit parce qu'il est déjà maitrisé. Soit parce qu'il a été signé une promesse de vente qui évite de s'engager avant que l'étape suivante au moins soit sécurisée. En tout état de cause, il ne peut être envisagé de mise à disposition du foncier par la collectivité via un Bail Emphytéotique Administratif dont les modalités de mise en oeuvre sont sévèrement encadrées et rejettent les équipements de type stade ou arena.

La deuxième étape est toute aussi décisive. Elle consiste dans le dépôt du permis de construire, lequel repose sur :

- des travaux architecturaux à un stade permettant une évaluation précise du coût.

- des études de faisabilité traitant d'éléments essentiels tels que étude de sol, étude d'accessibilité, etc...

Quand ces travaux ont été menés en liens étroits avec toutes les parties prenantes, le permis déposé constitue un élément extrèmement sécurisé du projet. Et à partir de ce stade, le temps que l'instruction de la demande de permis se fasse et que les recours soient purgés, les discussions avec le constructeur peuvent s'engager de manière constructive et équilibrée sur le seul thème du contrat de construction. Mais aussi avec d'autres investisseurs potentiels.

La troisième étape est constituée par la délivrance du permis de construire. Le green flag par excellence. Moment à partir duquel, si les dossiers ont été bien préparés, la commercialisation des droits commerciaux peut se faire. Et oui, avant même que la salle n'ouvre, il peut se commercialiser :

- le naming

- les partenaires fondateurs

- les accords avec le club résident

- les dates auprés de tourneurs

- ...

C'est fort de ces contrats, de construction d'une part qui va cadrer le coût du projet, et de commercialisation d'autre part, que les financements pourront être levés dans les meilleures conditions, aux meilleurs taux, dés lors que les risques pour les investisseurs auront été réduits au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Quelle place pour les clubs dans ce contexte ? Cela dépend de sa capacité de financement. Mais s'il peut être pourvu au financement du terrain et des premières études jusqu'au permis de construire, alors le club, ses actionnaires, seront dans des conditions optimales pour obtenir un retour sur investissement à la hauteur de la prise de risque et surtout les meilleures des conditions d'utilisation de la salle par le club, voir une place de choix dans la société d'exploitation.

C'est à ce stade qu'en est l'Olympique Lyonnais. Il a même obtenu du constructeur, Vinci, que l'OL reste seul à bord de la société de projet, celle qui détiendra lestade à terme. Vinci ne sera donc qu'un pur prestataire sur la construction.

Est-ce que quiconque a vu la trace d'un quelconque autre investisseur privé que l'OL dans ce projet jusqu'alors ? Non. Personne. Tout ce qui a été entrepris jusque-là l'a été sur les fonds propres de l'OL. Et sur la prochaine étape, l'OL actionnera la garantie d'emprunt du Conseil Général du Rhone pour pouvoir continuer à avancer avant l'entrée de futurs investisseurs qui ne manqueront pas de se déclarer.

Bien sur, tous les clubs n'ont pas la puissance économique de l'OL. D'où la nécessité de doter les clubs d'une structure d'actionnariat leur permettant d'entrer dans ces dynamiques. Et ils ne sont pas si difficiles à trouver lorsqu'il s'agit de détenir un foncier dont la valeur ne se dépréciera évidemment pas et d'entrer dans une dynamique patrimoniale autrement plus attractive que la simple exploitation d'un club. Mais encore faut il que, les actionnaires d'origine acceptent de perdre leur influence, et qu'une fois que les nouveaux auront été trouvés, ils restent alignés sur le projet défini, ne se dispersent pas dans de quelconque autre urgence, et soient armés pour faire face aux pressions politiques qu'ils subiront immanquablement.

Il me semble que l'OL est armé pour tout cela. Et il me tarde que le projet aboutisse pour que les faits démontrent qu'une autre voie existe. Et que ceux qui y ont cru avant les autres cessent dêtre pris pour des "bluffeurs".